Προσοχη σε αγορα εκτος σχεδιου

 

Πηγη: Καθημερινη Real Estate

Tι αλλάζει στην αγορά οικοπέδων εκτός σχεδίου

Πλέον οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους τον παράγοντα του Εθνικού Χωροταξικού Σχεδίου.

 

Μεγάλο ενδιαφέρον προσλαμβάνει η αγορά των οικοπέδων εκτός σχεδίου σε παραθεριστικούς προορισμούς, καθώς εκτός από τις παραδοσιακές «παγίδες» που πάντοτε κρύβει η εν λόγω αγορά, πλέον οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους και άλλον ένα ιδιαίτερα σημαντικό παράγοντα. Αναφερόμαστε στο περίφημο Εθνικό Χωροταξικό Σχέδιο, που επεξεργάζεται το ΥΠΕΧΩΔΕ εδώ και αρκετούς μήνες, μιας και αποτελεί βασική εξαγγελία του κυβερνητικού επιτελείου.

Το αποτέλεσμα είναι να δημιουργείται μια ανασφάλεια στην αγορά, μιας και όσοι απέκτησαν ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου ως μακροπρόθεσμη επένδυση, χωρίς δηλαδή να σκοπεύουν να το αναπτύξουν άμεσα, να κινδυνεύουν να μην το κατορθώσουν τελικά, με βάση τις νέες διατάξεις. Το σίγουρο είναι ότι το νέο Σχέδιο θα επιχειρήσει να βάλει τάξη στην άναρχη δόμηση, ιδίως στις πλέον περιζήτητες παραθεριστικές περιοχές, ορίζοντας συγκεκριμένες ζώνες στις οποίες θα επιτρέπεται η δόμηση και αποκλείοντας άλλες περιοχές στον ίδιο νομό, που θα κρίνονται ως ιδιαίτερου φυσικού κάλλους. Το γεγονός αυτό αλλάζει άρδην τα δεδομένα, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται αναταράξεις και στην αγορά των οικοπέδων.

Σε δίλημμα οι αγοραστές

Οι ιδιοκτήτες γης σε πολλές περιοχές της χώρας, ιδίως τις παραθαλάσσιες, σπεύδουν να βρουν αγοραστές για τα οικόπεδά τους, οι οποίοι βρίσκονται μπροστά στο δίλημμα της αγοράς μιας έκτασης, που ενδέχεται στο μέλλον να μην μπορεί να οικοδομηθεί. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να τονιστεί ότι όσοι σχεδιάζουν να αποκτήσουν εντός των προσεχών μηνών κάποιο οικόπεδο εκτός σχεδίου, καλό θα ήταν να προχωρήσουν άμεσα στην έκδοση της οικοδομικής άδειας, ώστε να διασφαλίσουν τα συμφέροντά τους και να μη βρεθούν αργότερα να διεκδικούν τη νόμιμη αποζημίωση από το ελληνικό Δημόσιο.

Aλλο ένα στοιχείο που οφείλουν να προσέξουν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές είναι η προοπτική της αναπροσαρμογής της αντικειμενικής αξίας των αγροτεμαχίων σε όλη τη χώρα. Μέχρι σήμερα, οι αξίες υπολογίζονται με βάση κάποιες ειδικές παραμέτρους και η φορολογητέα τιμή κυμαίνεται σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα. Το υπουργείο Οικονομικών προσανατολιζόταν σε γενναίες αυξήσεις από τις αρχές του τρέχοντος έτους, κάτι που εν τέλει δεν έπραξε, αλλά όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο ότι θα γίνουν οι αναπροσαρμογές από τις αρχές του επόμενου έτους, μαζί με τη νέα άνοδο των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Μέχρι σήμερα, πάντως, η έλλειψη πολεοδομικών σχεδίων στην πλειονότητα των παραθεριστικών περιοχών, υποχρεώνει τους ενδιαφερόμενους για αγορά οικοπέδων να στρέφονται σε εκτός σχεδίου εκτάσεις. Είναι λιγοστές οι περιπτώσεις που η αγορά στρέφεται στα εντός σχεδίου, μιας και αυτά δύσκολα διατίθενται προς πώληση και συνήθως καταλήγουν σε χέρια κατασκευαστικών εταιρειών. Ωστόσο, οι κίνδυνοι που μπορεί να κρύβονται είναι αρκετοί, καθώς η κατοχύρωση του αγοραστή ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο συχνά δεν είναι καθόλου βέβαιη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το οικόπεδο μπορεί να είναι άρτιο αλλά όχι οικοδομήσιμο, ή ακόμα και να είναι χαρακτηρισμένο δασικό.

Προτού λοιπόν υπογράψει κανείς το συμβόλαιο αγοράς, θα πρέπει να βεβαιωθεί ότι το οικόπεδο πληροί ορισμένες βασικές προϋποθέσεις, κυρίως όσον αφορά τις εκτός σχεδίου εκτάσεις. Aλλωστε, για τα εντός σχεδίου η πιστοποίηση της οικοδομησιμότητας είναι εύκολη, αφού υπάρχουν ακριβείς πολεοδομικοί χάρτες.

Aπαραίτητος ο καθορισμός των ορίων

Oπως τονίζουν οι αρμόδιοι, ένα από τα βασικότερα στοιχεία που θα πρέπει να προσέξει κανείς είναι ο σαφής καθορισμός των ορίων του οικόπεδου. Η έλλειψη κτηματολογίου δημιουργεί τα γνωστά προβλήματα. Μέχρι λοιπόν να ολοκληρωθεί η διαδικασία κτηματογράφησης της χώρας (μετά και τη νέα ρύθμιση του πολυνομοσχεδίου του ΥΠΕΧΩΔΕ για το Εθνικό Κτηματολόγιο, που δεν έχει ακόμα ψηφιστεί), ο αγοραστής οφείλει να μεριμνήσει, πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, ώστε το προς αγοράν τεμάχιο να είναι απολύτως περιφραγμένο και να βεβαιωθεί ότι τα όρια δεν αμφισβητούνται από γείτονες», τονίζει ο κ. Μπαλατσινός.

Ασφαλώς, ιδιαίτερη σημασία πρέπει να δοθεί και στην ύπαρξη ή, αν όχι, στη σύνταξη ενός ολοκληρωμένου τοπογραφικού διαγράμματος, το οποίο θα παρέχει κάθε πληροφορία σχετικά με την ακριβή θέση του οικοπέδου, την ακριβή του οριοθέτηση, την επιφάνειά του, τη γεωγραφία του, τη μορφολογία του, ακόμα και την ύπαρξη δέντρων και φυτών σε αυτό. Βεβαίως, απαραίτητη είναι και η βεβαίωση μηχανικού ότι το συγκεκριμένο ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν αμφιβολίες ή ασάφειες, το οικείο τμήμα Πολεοδομίας μπορεί να βεβαιώσει τους όρους δόμησης, έπειτα από αίτηση του ενδιαφερομένου. Παράλληλα με το τοπογραφικό διάγραμμα, ο μελλοντικός αγοραστής θα πρέπει να ελέγξει και τους πολεοδομικούς κανονισμούς, καθώς σε συνεργασία με έναν μηχανικό, καλό θα ήταν να βεβαιωθεί ότι το εν λόγω οικόπεδο καλύπτει τις ανάγκες τους. Σε ένα στενό οικόπεδο δεν μπορεί κανείς να έχει ένα πλατύ κτίριο, ή να έχει ένα μεγάλο σε έκταση κτίριο σε οικόπεδο με μεγάλες κλίσεις, πράγματα που οφείλουν να ληφθούν υπόψη.

Eνα από τα σημαντικότερα στοιχεία που πρέπει να προσέξει κανείς είναι και ο κίνδυνος το υπό αγοράν οικόπεδο να έχει δασικό χαρακτήρα. Aλλωστε, για την έκδοση οικοδομικής άδειας σε εκτός σχεδίου έκταση, απαιτείται βεβαίωσης της οικείας Διεύθυνσης Δασών. Στην έκθεση αυτή βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο τεμάχιο δεν αποτελεί τμήμα δασικής έκτασης. Σημειώνεται ότι τα κριτήρια για τον καθορισμό μιας έκτασης ως δασικής δεν είναι ούτε απλά ούτε και εμφανή από κάποιον μη ειδικό. Κατ' επέκτασιν, ένα οικόπεδο μπορεί να μη φαίνεται δασικό, αλλά να είναι και συνεπώς ο μόνος αρμόδιος για την απόφαση είναι η Δασική Υπηρεσία.

Δυσκολίες θα συναντήσει και όποιος προχωρήσει σε αγορά οικοπέδου που βρέχεται από θάλασσα. Δεν είναι λίγες οι πωλούμενες εκτάσεις που εφάπτονται του αιγιαλού. Σε μία τέτοια περίπτωση, για να εκδοθεί οικοδομική άδεια απαιτείται να υπάρχει καθορισμένη ακτογραμμή. O καθορισμός των ορίων του αιγιαλού είναι μία σύνθετη και μακρόχρονη (τουλάχιστον ενός έτους) διαδικασία. O λόγος της πολυπλοκότητας έγκειται στο ότι οι παραλίες στην Eλλάδα αποτελούν δημόσιο κτήμα. Eφόσον λοιπόν βρείτε κάποια σχετική έκταση που να πληροί τις απαιτήσεις σας, φροντίστε να βεβαιωθείτε ότι υπάρχει χάραξη αιγιαλού και ότι το οικόπεδο όντως είναι οικοδομήσιμο.

Aρκετές είναι και οι περιοχές σε κάθε νομό της χώρας που ελέγχονται για ύπαρξη αρχαιολογικών ευρημάτων. Xαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Yδρα, τμήμα της οποίας θεωρείται ότι κρύβει αρχαιολογικούς θησαυρούς και οι δυσκολίες δόμησης είναι σημαντικές. Φροντίστε να ελέγξετε αν το οικόπεδο, που προτίθεστε να αγοράσετε, βρίσκεται ή όχι σε τέτοια περιοχή. Aν όντως συμβαίνει κάτι τέτοιο, τότε πρέπει να επικοινωνήσετε με την Aρχαιολογική Yπηρεσία, η έγκριση της οποίας είναι προαπαιτούμενο για την έναρξη της οικοδομής. Πάντως, στην πλειονότητα των περιπτώσεων ο έλεγχος που γίνεται είναι ρουτίνας.

Kαλό θα ήταν, τέλος, να διευκρινίσετε με τη ΔΟΥ της περιοχής, όπου υπάγεται η έκταση που θέλετε να αγοράσετε, το ακριβές ποσό φορολογικής επιβάρυνσης. Eίναι γνωστό ότι τα εκτός σχεδίου οικόπεδα δεν έχουν αντικειμενικές αξίες, με αποτέλεσμα ο καθορισμός της αξίας τους να γίνεται από τις εφορίες με βάση συγκριτικά στοιχεία, ήτοι τυχόν αγοραπωλησίες γειτονικών εκτάσεων και με βάση ειδικούς φορολογικούς συντελεστές.

ΕΠΤΑ BHMATA ΠΡΙΝ ΑΓΟΡΑΣETE ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ:
Σαφής καθορισμός των ορίων του οικοπέδου
Λήψη έγκρισης από την αρχαιολογική υπηρεσία όπου είναι απαραίτητο
Καθορισμός αιγιαλού, αν το οικόπεδο είναι δίπλα στη θάλασσα
Λήψη πιστοποιητικού από τη δασική υπηρεσία
Eλεγχος πολεοδομικών κανονισμών
Ολοκληρωμένο τοπογραφικό διάγραμμα
Προσοχή στην πληρωμή των φόρων και κρατήσεων, μιας και ο καθορισμός των αξιών των οικοπέδων γίνεται από τις κατά τόπους ΔΟΥ.