Φόρος μεταβίβασης

 

Τι πρέπει να γνωρίζετε πριν συμπεριλάβετε στη φορολογική σας δήλωση την αγορά, κληρονομιά ή δωρεά ενός ακινήτου. Απλές συμβουλές για να αποφύγετε τη γραφειοκρατία

Η δαιδαλώδης φορολογική νομοθεσία δημιουργεί τις περισσότερες φορές σε όλους τους φορολογούμενους σημαντικά προβλήματα, αφού πιθανόν να έχουν ξεχάσει κάποια δικαιολογητικά κατά τη συμπλήρωση ορισμένων δηλώσεων. Tο αποτέλεσμα είναι να ταλαιπωρούνται για μεγάλα χρονικά διαστήματα και σε αρκετές περιπτώσεις να καταβάλλουν υψηλά χρηματικά πρόστιμα λόγω της ελλιπούς ενημέρωσης. Oι φορολογικές υποχρεώσεις όσων ενδιαφέρονται να αποκτήσουν ακίνητο είναι αρκετές και θα πρέπει πριν ξεκινήσουν τις διαδικασίες αγοράς να ενημερωθούν για τις φορολογικές τους υποχρεώσεις, τα έντυπα που πρέπει να συμπληρώσουν και για τα δικαιολογητικά που πρέπει να υποβάλουν. Tα ίδια ισχύουν και σε όσους κληρονομήσουν ένα ακίνητο ή δωρήσουν.

Στην περίπτωση που ανήκετε σε κάποια από τις παραπάνω κατηγορίες δεν θα πρέπει να αγνοείτε ορισμένα βασικά σημεία της φορολογικής νομοθεσίας, εφόσον θέλετε να τελειώσετε μια ώρα γρηγορότερα και να αποφύγετε τις προβλεπόμενες φορολογικές κυρώσεις. Παρακάτω παρατίθενται 6 ερωτήσεις και απαντήσεις που αφορούν το Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων.

Στην περίπτωση που ανήκετε σε κάποια από τις παραπάνω κατηγορίες δεν θα πρέπει να αγνοείτε ορισμένα βασικά σημεία της φορολογικής νομοθεσίας, εφόσον θέλετε να τελειώσετε μια ώρα γρηγορότερα και να αποφύγετε τις προβλεπόμενες φορολογικές κυρώσεις. Παρακάτω παρατίθενται 6 ερωτήσεις και απαντήσεις που αφορούν το Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων.

1. Ποιο είναι το αντικείμενο του ΦΜΑ και ποιος ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου;

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα και σύσταση εμπραγμάτου σε ακίνητο δικαιώματος καθώς και σε μεταβίβαση πλοίου με ελληνική σημαία, επιβάλλεται φόρος στην αξία αυτών και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

2. Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης;

Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου, οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να επιδώσουν κοινή δήλωση ΦΜΑ προς τον αρμόδιο προϊστάμενο ΔΟΥ της περιφέρειας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.

3. Σε πόσα αντίγραφα υποβάλλεται η δήλωση;

Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίγραφα εκ των οποίων το ένα κρατείται από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ για την ακρίβεια της αντιγραφής, παραδίδεται στον συμβαλλόμενο.

4. Πώς καταβάλλεται ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων;

Στις περιοχές όπου εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ, ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Αν όμως ο φορολογούμενος αμφισβητήσει την αντικειμενική αξία του ακινήτου, έχει το δικαίωμα μέσα σε 60 ημέρες από τότε που υπέβαλε τη δήλωση να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια, τα οποία θα αποφανθούν για τον προσδιορισμό της αξίας με βάση τα συγκριτικά στοιχεία.

Στις υπόλοιπες περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ, ο φορολογούμενος καταβάλλει εξ ολοκλήρου το φόρο που αναλογεί με βάση την αξία που δήλωσε. Στη συνέχεια, ο προϊστάμενος της ΔΟΥ προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης να επιδώσει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με την προσωρινή αξία του προϊσταμένου της ΔΟΥ και να καταβάλει χωρίς προσαυξήσεις και πρόστιμα το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα. Στην περίπτωση που δεν υποβάλλει την πιο πάνω συμπληρωματική δήλωση, ενεργείται πλέον τακτικός έλεγχος από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ για τον προσδιορισμό της αξίας, χωρίς να τον δεσμεύει πλέον η προσωρινή προεκτίμηση και στη συνέχεια εκδίδεται το σχετικό φύλλο ελέγχου. Μέσα σε 60 ημέρες από την κοινοποίηση του φύλλου ελέγχου ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να συμβιβαστεί ή να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια.

5. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΦΜΑ;

Ο υπολογισμός του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων γίνεται με τρεις συντελεστές. Τον ακέραιο, το μειωμένο στο μισό και το μειωμένο στο 1/4.

Ο ακέραιος συντελεστής 7% υπολογίζεται μέχρι του ποσού των δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) ευρώ της φορολογητέας αξίας και αυξάνεται σε 9% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα της. Οι παραπάνω συντελεστές ΦΜΑ αυξάνονται από 7% σε 9% και από 9% σε 11% αντίστοιχα, όταν το ακίνητο που μεταβιβάζεται βρίσκεται σε εντός σχεδίου περιοχή που λειτουργεί ή έχει συσταθεί Πυροσβεστική Υπηρεσία. Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%.

Για να γίνει κατανοητό αυτό, παρατίθενται τα ακόλουθα παραδείγματα:

α) Ο Α΄ αγοράζει οικόπεδο αξίας 8.800 ευρώ σε περιοχή που δεν υπάρχει Πυροσβεστική Υπηρεσία. Ο αναλογών φόρος μεταβίβασης θα υπολογισθεί με συντελεστή 7%.
β) Ο Α΄ αγοράζει οικόπεδο αξίας 16.000 ευρώ σε περιοχή που υπάρχει Πυροσβεστική Υπηρεσία. Ο αναλογών φόρος θα υπολογισθεί για το μέχρι των 15.000 ευρώ τμήμα της αγοραίας αξίας με συντελεστή 9%, για το άνω δε των 1.000 ευρώ τμήμα με συντελεστή 11%.

Ο ΦΜΑ που προκύπτει κατά τα προεκτεθέντα μειώνεται στο μισό ή στο ένα τέταρτο ανάλογα με τη νομική μορφή της πραγματοποιούμενης μεταβίβασης ή την ιδιότητα των συμβαλλόμενων προσώπων.

α) ΦΜΑ μειωμένος στο τέταρτο.
Οι περιπτώσεις που ο ΦΜΑ μειώνεται στο τέταρτο είναι η αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων, η διάλυση Ο.Ε., Ε.Ε. και ΕΠΕ και η μεταβίβαση των ακινήτων της εταιρείας στους εταίρους της κατά το λόγο της εταιρικής τους μερίδας καθώς και η απόληψη ακινήτων της εταιρείας από εταίρους που αποχωρούν από αυτήν.

β) ΦΜΑ μειωμένος στο μισό.
Οι περιπτώσεις που ο ΦΜΑ μειώνεται στο μισό είναι η ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας, η υποχρεωτική ανταλλαγή οικοπέδων, συγχώνευση Α.Ε. και Συνεταιρισμών, η αναγκαστική απαλλοτρίωση για δημόσια ωφέλεια καθώς και η συνένωση οικοπέδων.

6. Ποιοι είναι οι πρόσθετοι φόροι και πότε επιβάλλονται;

Σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 1 του ν. 2523/1997, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 24 παρ. 1 του ν. 3296/2004:

α) Σε περίπτωση μη υποβολής δήλωσης, επιβάλλεται πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 2,5% επί του φόρου, την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε ο υπόχρεος λόγω μη υποβολής της δήλωσης, για κάθε μήνα καθυστέρησης.
β) Σε περίπτωση υποβολής ανακριβούς δήλωσης, επιβάλλεται στον υπόχρεο πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 2% επί του φόρου, την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε, για κάθε μήνα καθυστέρησης.
γ) Σε περίπτωση υποβολής εκπρόθεσμης δήλωσης, επιβάλλεται πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 1% επί του φόρου που οφείλεται με τη δήλωση, για κάθε μήνα καθυστέρησης.

Τα ανωτέρω ισχύουν για υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τη δημοσίευση του ν. 3296/2004 και μετά (14.12.2004).

Σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 2 του ν. 2523/97, ορίζονται ως ανώτατα όρια για την επιβολή πρόσθετων φόρων, το ποσοστό 100% για υποβολή εκπρόθεσμης δήλωσης και 200% για την υποβολή ανακριβούς δήλωσης ή μη υποβολής δήλωσης του φόρου, την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε ο υπόχρεος φορολογούμενος.